不動産詐欺 地面師

不動産・土地・建物などを詐取する詐欺です。土地や建物のため被害が大きいのが特徴です。

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更新情報

2010.04.21.「支払い停止の抗弁」を追加しました。
2010.04.02.「二次被害や業者とのトラブル」について解説ページを追加しました。「有料調査マニュアル」を公開しました。「交際クラブ詐欺調査マニュアル」(有料)の販売を開始
2009.11.28.「詐欺解決WEBez-web専用モバイルサイト」「詐欺解決WEBsoftbank専用モバイルサイト」を公開しました。
2009.11.26.「詐欺解決WEBiモード専用モバイルサイト」を公開しました。
2009.09.27.「詐欺師の弱点は証拠」ページを追加しました。
2009.09.20.「プロの視点プロならここを攻める」の説明を付け加えました。
2009.08.12.詐欺解決WEBからニュースブログ「詐欺ニュースファイル(blog)」を開始いたしました。
2009.08.01.「所得時効」を付け加えました。
2009.07.11.「寸借詐欺」にアドバイスを付け加えました。
2009.07.10.「簡易裁判」に詳細な説明を付け加えました。
2009.07.05.「少額訴訟」に詳細な説明を付け加えました。
2009.06.29.「民事調停」に詳細な説明を付け加えました。
2009.06.27.「内容証明郵便」に詳細な説明を付け加えました。
2009.06.26.「差押」に詳細な説明を付け加えました。
2009.06.24.「支払督促」に詳細な説明を付け加えました。
2009.06.22. 「仮差押」「仮処分」を追記しました。
2009.06.16. 「付郵便送達」をリリースしました。
2009.06.13.「公示送達」「公正証書」をリリースしました。
2009.06.06 「仲介詐欺」を追加しました。ソーシャルブックマークに登録がしやすいようになりました。(サイト右下部)
2009.06.04 「再就職詐欺」を追加しました。
2009.06.03「融資詐欺・貸します詐欺」を追加しました。
2009.06.01「サイドビジネス詐欺」「スカウト詐欺」「会員権詐欺」を追加しました。
2009.05.31 リフォーム詐欺を追加しました。
2009.05.26.不動産詐欺に事例を追加しました。
2009.05.23.詐欺事例を追加しました。
2009.05.22.詐欺相談が可能になりました。投資詐欺事例を追加しました。
2009.05.13 出会い系サイト詐欺に解決事例を追加しました。
2009.05.11.詐欺被害報告メールフォームを公開しました。(詳しい説明)
2009.05.07.詐欺被害掲示板を公開しました。運営元T.I.U.総合探偵社から840円調査プランが公開されました。
2009.04.03.プロの視点
特集1「プロならココを攻める」
特集2「このポイントを押えれば被害は防げた」
特集3「根本的な問題を考えよう」
を公開しました。
2009.02.02
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特集3「根本的な問題を考えよう」

詐欺ニュースコラム

「投資詐欺はなぜなくならないのか」
投資詐欺は多数被害を起こしやすく、被害総額も甚大になりやすい詐欺と言えます。特に投資事業組合などによる詐欺や企業による詐欺の場合は、契約書の内容によって巧みに詐欺罪の適用を避けようとしていたり、投資事実などを作り出していたりして、一見詐欺とはいえないように見えてしまうものもあります。

投資詐欺ニュース、金融機関
金融機関を背景にした詐欺の特徴とも言える事件報道が2009年6月に2件ありました。(ゆうちょ銀、みずほ銀)こうした詐欺の特徴とその金銭被害を回復するための方法を記載しています。

☆詐欺ニュースファイル(オリジナルブログバージョン)

詐欺に関するニュースや悪質商法に関するニュースなどを紹介し、プロの意見や解決手法などを紹介します。

(http://news.stop-sagi.com)

欲張らない解決

詐欺被害は、刑法246条にあるように「財物を交付」とありますから、金銭など資産価値のあるものを騙し取られたものに限られます。また、被害金が返還された場合、被害が救済されたと考えるのが妥当です。全額取り戻すために数年かけるのであれば、半額以上でも戻ってくればある種の解決と考えた方が時間・手間・資金を有効に使えます。

詐欺の弱点1

詐欺の弱点は証拠です。また、証拠はできる限り多く集める事が必要がありますが、ポイントを絞った証拠収集が効果的です。

詐欺の弱点2

詐欺の弱点は資金です。詐欺師はお金などを得るために詐欺という不法な手段を使っているのです。つまりは、その資金などのありかを探し出せば、詐欺の弱点にピンポイントな攻撃を仕掛ける事ができます。

詐欺の弱点3

詐欺の弱点と言うより、詐欺師の弱点とも言えるのが、司法権力です。誰もが逮捕されたり、刑務所に行くのが嫌なように、刑事事件として起訴されることを詐欺師は恐れます。その証拠に詐欺罪とならぬような対策が随所に見られるのが詐欺の特徴です。

詐欺のポイントを押さえる

詐欺は詳細に調べ、そのポイントを見出し、適切な対策を講じれば、決して解決できないものではありません。そのためには、まず適切な調査を行い、専門家などからきちんとした対策アドバイスをもらう必要があります。
詐欺解決WEBでは、代表的な詐欺やその特性などを紹介し、それぞれのケーススタディを掲載しています。また、個々の解決事例から、解決のポイントを解説しています。

詐欺被害防止のために

詐欺被害は、非常の多く発生しています。

詐欺防止4ヶ条

1、取引相手を確認する事
取引相手をきちんと確認することで、多くの詐欺を防止する事ができます。
2、儲け話にのらない事
おいしい話のほぼ全てはありもしない虚構であったりします。
3、簡単にサインしない事
契約書と題してなくても、内容によっては契約となることが多くあります。サインや押印は、良く考えてから行いましょう。
4、十分な担保を取る事
物としての担保や保証人という人的担保など根拠のある保証を得ることができるようにすれば、債権回収が比較的簡単に行えます。

詐欺解決WEBの使い方

詐欺解決WEBでは、詐欺の種類や詐欺に関する対策方法などを紹介していますので、参考にする事ができます。知識提供やプロの視点など詐欺解決のプロに相談する場合は、専門家リンクなどを参考にして下さい。


不動産詐欺・地面師とは

土地や建物などを詐取する詐欺のことを不動産詐欺、詐欺師のことを地面師と言います。

地面師(不動産詐欺)の代表的被害概要

地面師(不動産詐欺)とは、不動産を売買することで大金をせしめる詐欺である。不動産詐欺には多くの手法があるが、結果から考えると、大金を払っても家や土地の権利が手に入らない場合か、家や土地の権利が手に入っても払った金額に見合わない価値しかない場合が多い。そして被害に合うほとんどケースが、そもそもその建物や土地の相場を理解していない場合や、不動産登記の登記事項証明書を確認しない場合か、権利書、仮登記と本登記の違い、抵当権、公図などといった不動産専門用語を理解していないためにおきている。。

不動産詐欺(地面師)の被害事例

不動産詐欺(地面師)のわかりやすい事例を紹介します。

良い土地取引のはずが・・・。

木村義雄さん(仮名)は、自宅の隣に住んでいる田村武徳さんに相談された。なんでも最近流行の田舎暮らしを始めるので、良かったら田村さんの土地を購入しないかという話だった。近隣の相場価格だと5000万円ぐらいするが、早急に田舎に引越したいと思っているから2000万円ぐらいでもいい。近隣の相場価格を調べてもらえれば十分得な話だとわかるはずだとのことだった。確かに近隣相場を調べると、同地域の同じ広さの土地の相場は5000万円ぐらいするようだ。木村さんは、田村さんの気が変わらないうちに急ごうと思い、土地と建物の売買契約を結び、代金を田村さんに支払った。しかしその後、建物を取り壊して更地として売却しようとした時にわかったのだが、その土地は再建築不可の土地で、そのままでは新築物件を建てることができず、実際の価格は1000万円程度の土地であった。木村さんは土地の面積だけで近隣の相場と比較してしまったために、大損してしまった。

上記のケースの場合の対処方法

木村さんは田村さんの居所を判明させる必要があります。電話が繋がるから住所までは知らなくても良いと勝手に安心する人がいますが、全くの間違いです。電話だけなら番号を変えられてしまったり、解約されてしまえば、連絡は途絶えてしまいます。また、住民票上の住所に住んでいないというケースもあります。

ですから、実際の住所(民法上は「居所」と言います。)を、まず、きちんと把握する事が重要です。

また、居所は探偵社などのきちんとした映像付の調査報告書があれば、裁判所の送達などに使えます。(使用実績のある探偵社を選びましょう。)

実際の不動産相場について権威があるのは、「不動産鑑定士」による「鑑定書」です。これ以外のものは、あくまで所見としての扱いとなります。不動産鑑定士さんの鑑定料は土地の広さなどによって料金が違いますので、よく確認してから、鑑定してもらうのが良いでしょう。

続いて、詐欺の状況の確認です。どのように騙されたかなどが需要になってきます。上記の件で、もしも、不動産鑑定書の偽造や田村さんがその土地をどのような経緯で入手したかなどを証する書面の偽造などがあれば、詐欺罪以外での私文書偽造などの罪も追加される可能性がありますが、仮に何も確認せずに売買に応じたということであれば、「不動産業者に仲介を頼む余地はなかったか?」「司法書士さんなどに聞く余地はなったのか?」など木村さん側にも多少の落ち度があった可能性があります。こうした過失は、損害を賠償してもらう際にマイナスポイントになりやすい性質があります。

ですので、田村さんが巧妙に木村さんを騙すために、色々なことをしたという証拠がなければなりません。こうした証拠は、騙された事に気がついた段階で特に何もなくても、立証に慣れたプロであれば、有効になりやすい証拠を能動的に収集する事が可能です。

詐欺被害報告 不動産詐欺

情報提供:T.I.U.総合探偵社

<相談事例・・・詐欺報告>

等価交換事業で土地の名義を業者に変更した後、業者は倒産、土地も転売されていた。

マンション開発業者に等価交換事業の話を持ちかけられました。土地は広かったのですが資金が無く、今まで何ら活用できていなかったので、良い機会だと思ったので話を進めました。その後、業者の話ではマンション建築費用が足りないため、土地を担保に資金を集めるので名義を全て業者に変更して欲しいという旨を言われました。少し心配になりつつも相手の話に乗せられてしまいその条件を呑み契約しました。土地の名義を業者に変更してから2週間もしないうちにその業者が倒産してしまい、土地も既に転売されていました。

不動産詐欺の特徴

活用されていない土地を狙い、等価交換事業の話を持ちかけて土地の名義を全て業者の名義にしてから倒産させて土地も転売させる。

アドバイス

破産などが絡み、第三者に転売されてしまったケースでは、被害を回復する事は困難です。なぜなら、企業は破産してしまうと、その残資産にもよりますが、死亡したのと同じですから、被害の回復を図るだけの資力が残されていなければ、それを補填する事は出来ません。そのため、まずは、状況を整理し、刑事告訴すべき事案であると判断します。

被害回復について他に考え得るのは、取締役の責任問題や営業マンなど個人についての責任などです。こうしたケースも、状況詳細や残された資料、破産後の処理についての経緯などを細かく分析しなければなりません。